Als je als niet ingezetene van Spanje onroerend goed verkoopt moet de koper verplicht 3% roerende voorheffing te betalen over de waarde van het overgedragen onroerend goed . Deze belasting regel is vastgelegd in artikel 14 van het Koninklijk Besluit 1776/2004 van 30 juli van het Reglement inzake de inkomstenbelasting voor niet-ingezetenen van Spanje.
Dit houdt in wanneer een buitenlands persoon of entiteit Spaans onroerend goed verkoopt moet de koper 3% van de aankoopprijs betalen vanwege de toename van de waarde. De waarde toename wordt door de belastingdienst geschat. De 3% regel is van toepassing op basis van de verkoper als “niet ingezetene van Spanje”. het maakt dus niet uit of de koper wel een fiscaal ingezetene is van Spanje.
Het doel van deze inhouding is om te voorkomen dat de verkoper die niet in Spanje woont, het land zal verlat en zonder belasting te betalen over de meerwaarde. De wet bepaalt zelfs dat, als de inhouding niet is betaald, het onroerend goed niet kan worden overgedragen. Dit doen ze door het te blokkeren in de registratie in het eigendomsregister. Op deze manier kan het dus ook gevolgen hebben voor zowel de verkoper als de koper.
Als uit de verkoopprijs blijkt dat het appartement of huis niet is gestegen in waarde heeft de verkoper het recht om het teveel aan inkomsten weer te claimen bij de Belastingdienst. De 3% regel wordt altijd toegepast bij verkoop ook als onroerend goed in waarde is gezakt.
Rekenvoorbeeld Overdracht
Hieronder een voorbeeld van een overdracht om meer duidelijkheid te geven hoe het proces werkt
Een echtpaar, niet ingezetenen van Spanje, zijn eigenaar van een appartement in Spanje wat ze in 2005 gekocht hebben voor EURO 250.000,-. In 2022 besluiten ze het te verkopen voor een bedrag EURO 280.000,- De kosten van de overdracht voor de verkopers (notaris- en makelaarskosten) bedragen EURO 5.000,-
De overwaarde is EURO30.000,- (EURO 280.000,- min EURO 250.000,-) hiervan mag je de kosten van de overdracht aftrekken dus min EURO 5000,-. Totale “winst” is dan EURO 25.000,-.
Het belastingtarief op de meerwaarde voor niet ingezetenen is 19%. Ze moeten dus 19% over EUR 25.000,- betalen. Dit bedrag is dan EURO 4750,- aan verschuldigde belasting.
De voorheffing van 3% is reeds ingehouden, 3% van EURO 280.000 = EURO 8400,-. Ze kunnen in dit geval dus EURO 3650,- terugvorderen bij de belasting dienst (EURO 8400,- min EURO 4750,-).
Het proces om dit geld terug te vorderen is niet simpel en kan erg lang duren. Advies is dan ook om iemand in te schakelen die hier ervaring mee heeft. Deze rekent hier natuurlijk ook weer kosten voor. We hebben vernomen dat het tot 15 maanden kan duren.
3% belasting terugvorderen
Je dient binnen 3 maanden nadat de 3% over de verkoopsom is betaald een terugvordering te starten. Om het proces te starten om belastinggeld terug te vorderen heb je minimaal de volgende papieren nodig ;
- De originele koopakte (escritura) met daarop de koopprijs en datum van de aankoop.
- Een notariële kopie van de verkoopakte (nieuwe escritura voor de kopers) met daarop de verkoopprijs en de verkoopdatum.
- Kopieën van uitgaven voor alle professionele honoraria, belastingen en kosten van verbeteringen enz. Professionele honoraria zijn inclusief notaris, kadaster, advocaat, makelaar en verbeteringen (geen roerende goederen) waarvoor u de juiste IGIC-bonnen (omzetbelasting) hebt (bijv. nieuwe badkamer of iets dergelijks). ), Belastingen – staats- en lokale kosten voor het opzetten van een hypotheek (Modelo 600 en Plus Valia).
- Een fotokopie van het gefactureerde modelo 211 met daarop de 3% retentie die door de kopers is betaald op het moment van verkoop of maximaal 30 dagen later.
- De paspoorten en NIE nummers van u en uw echtgenoot/mede-eigenaar indien van toepassing.
- De laatste 4 renta Imputada modelos 210 aangiftes. Dus voor een claim in 2022 exemplaren van 2018/2019/2020/2021
- Kopie en bewijs welke bankrekening je op dit moment gebruikt. Bijvoorbeeld kopie van de IBAN- en BIC SWIFT-nummers op een afdruk met uw naam opgeven
Wat moet ik doen als het 3% bedrag niet voldoende is
In sommige gevallen is de belasting die verschuldigd is over de meerwaarde groter dan de de automatische 3% inhouding. Wat moet ik dan doen? Zoals zoveel regels in Spanje is dit niet vastomlijnd. Het is een deels afhankelijk van het openstaande bedrag, maar in alle gevallen kan de Spaanse fiscus proberen je nog op te sporen om de belastingen alsnog te betalen.
Een voorbeeld; Rick heeft een vakantiehuis in Spanje verkocht voor EURO 200.000,-, hierop houdt de belastingdienst de 3% regel in (EURO 6.000). Stel dat Rick het huis oorspronkelijk heeft gekocht voor EURO 100.000 euro, betekend dit een meerwaarde van EURO 100.000. De vermogenswinstbelasting zal dan ongeveer 18.000 euro zijn (19% met kleine correctie voor inflatie). In dit geval heeft Rick geen recht op teruggaaf van belasting maar moet hij nog 12.000 euro betalen. Hiervoor kan hij nog vervolgd worden door de Spaanse fiscus.
Maar in praktijk… als Rick binnen 4 jaar niets van de Spaanse belastingdienst hoort, weet hij dat hij veilig is voor een naheffing. De wettelijke termijn voor de Belastingdienst om in te grijpen verloopt namelijk na 48 maanden.
Form 210 belastingen versus de 3% regeling
Buiten het verhaal wat hierboven als voorbeeld is gezet zijn er ook andere voorbeelden waar huiseigenaren geconfronteerd werden met extra belastingaanslagen achteraf. Mocht je niet eerlijk de inkomstenbelasting hebben opgegeven via het formulier 210 kun je nog voor wat verassingen komen te staan. Indien je niet weet wat form 210 is klik dan hier voor een uitleg over formulier 210.
Om überhaupt geld terug te claimen van de Spaanse belastingdienst, het verschil tussen de ingehouden 3% en de werkelijk te betalen belasting, dien je eerst alle belastingen te hebben betaald. Heb je dus nooit via een formulier 210 aangifte gedaan dan kom je dus in de problemen.
Hoe bereken je de netto waardestijging?
Zoals je nu al hebt begrepen vereist het Spaanse belastingstelsel dat je vermogenswinstbelasting betaalt over de meerwaarde die verkrijgt na de verkoop van onroerend goed. Deze regel geld altijd, of u nu een Spaanse ingezetene bent of niet.
Als niet resident inwoner van Spanje ben je verplicht de vermogenswinstbelasting te betalen in Spanje. Je kunt het bedrag van de vermogenswinstbelasting voor de niet-ingezetenen berekenen door een aantal bedragen van elkaar af te trekken. Het vaste tarief voor vermogenswinsten voor niet-ingezetenen van Spanje is 19 procent. Dit percentage wordt geheven over de winst die wordt behaald met de verkoop je huis / appartement. Hoewel de berekening op het eerste gezicht eenvoudig lijkt, is het toch net iets ingewikkelder dan alleen 19 procent over het verschil van aan en verkoop te rekenen.
Zo bereken je de vermogenswinstbelasting voor niet-ingezetenen in Spanje.
Stap 1: Bereken de werkelijke aankoopbedrag
De werkelijke aankoopprijs wordt berekend door de initiële aankoopprijs van het onroerend goed (de prijs staat in de eigendomsakte) met daarbij de extra kosten de je hebt gemaakt tijdens de aankoop. De kosten die je mee mag rekenen zijn:
- Overdrachtsbelasting
- Juridische kosten
- BTW (belasting toegevoegde waarde)
- Notariskosten
- Kadasterkosten
Stap 2: Bereken het uiteindelijke verkoopbedrag
Het uiteindelijke verkoopbedrag kun je berekenen door de gemaakte kosten voor de verkoop af te trekken van de verkoopprijs. Als er bijvoorbeeld wijzigingen hebt gedaan aan het onroerend goed om het verkoopklaar te maken, kun je deze kosten van aftrekken van de verkoopprijs. Bovendien kun je ook eventueel gemaakte juridische kosten aftrekken van de verkoopprijs. Om kosten van de verkoopprijs af te kunnen trekken, moet je wel bewijs hebben van betalingen aan werk en/of geleverde materialen. Indien je structurele wijzigingen hebt aangebracht aan het onroerend goed kun je die nog op laten nemen in de eigendomsakte.
Mocht je grote verbouwingen uitvoeren aan het onroerend goed nadat u het hebt gekocht, zorg er dan voor dat u de kopieën van alle licenties en facturen bewaart. Met deze kopieën kunt je de kosten verrekenen met de meerwaarde wanneer je besluit het onroerend goed in de toekomst te verkopen. Hiermee maak je het meerwaarde verschil voor vermogenswinstbelasting lager.
Stap 3: Bereken de nettowinst
Na het berekenen van het werkelijke aankoopbedrag en het uiteindelijke verkoopbedrag, kunt je nu eenvoudig het verschil berekenen. De vermogenswinstbelasting wordt geheven van dit nettoverschil. Je betaald hierover het vaste tarief voor niet-Spaanse inwoners van 19 procent.